Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan.

Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

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¿Qué ocurre si no hago la cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad?

El problema que puedes tener si no haces la cancelación de la hipoteca cuando terminas de pagar la última cuota se plantea en el momento de vender la vivienda, porque figurará en el Registro de la Propiedad como hipotecada.

Si el comprador pide una hipoteca, el banco no se la concederá al estar ya la vivienda hipotecada, y los potenciales compradores podrían renunciar a visitarla por no estar libre de cargas.

Otro problema es que si pasa mucho tiempo, el proceso de cancelar la hipoteca se puede retrasar por la dificultad de encontrar toda la documentación si ha habido cambios en la entidad financiera.

Con el fin de evitar problemas tras haber terminado de pagar la hipoteca te conviene hacer los trámites de cancelación cuanto antes para que la vivienda quede libre de cargas.

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¿Dónde y cómo se hace la cancelación de hipoteca?

La cancelación puedes hacerla tu mismo o bien a través de la entidad financiera donde tienes firmada la hipoteca, en cuyo caso te cobrará unos costes por las gestiones que realizará la gestoría.

Si quieres hacer tú mismo todos los trámites estos son todos los pasos que debes dar:

Pedir un certificado de saldo de deuda cero

El primer paso es solicitar al banco donde tienes la hipoteca un certificado de saldo de deuda cero que justifique que la hipoteca está liquidada. Este documento no tiene ningún coste para el cliente, según ha establecido el Banco de España. El banco solo puede cobrar una comisión si realiza todos los trámites de la cancelación.

Hacer la escritura de cancelación

Una vez que tengas el documento del banco que justifica el fin de la deuda debes ir al notario para que haga la escritura de cancelación que debe ser firmada por un apoderado de la entidad financiera. El banco tampoco puede cobrar nada por el desplazamiento del apoderado a la notaría. El coste de la escritura varía en función del importe de la hipoteca, tal y como se recoge en el Real Decreto ley 18/2012, con un mínimo de 90 euros y un máximo en torno a 250 € según el total de la hipoteca.

Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este trámite es necesario realizarlo, es decir, que debes ir a la Agencia Tributaria a liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero en realidad no tienes que pagar nada, tan solo el impreso, porque se trata de una operación que está exenta del impuesto.

Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad

El último paso se realiza en el Registro de la Propiedad donde debes ir con la escritura y el justificante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y hacer el levantamiento de la hipoteca. Los aranceles registrales tienen un importe mínimo de 24 euros, pero dependen también del importe de la hipoteca, para 120.000 € ronda los 90 €.

Después de varios días, es recomendable pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas.

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¿Qué es la cancelación hipotecaria?

La cancelación hipotecaria es el trámite que hay que realizar para que el préstamo hipotecario quede cancelado en el Registro de la Propiedad al terminar de pagar la hipoteca.

Aunque no es un trámite obligatorio, si no lo haces la hipoteca seguirá apareciendo inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, es necesario cancelar la hipoteca si quieres vender la vivienda o pedir otro préstamo.

En el caso de no hacer la cancelación registral de la hipoteca, la vivienda seguirá teniendo las cargas hipotecarias durante 20 años aunque estén pagadas todas las cuotas. Solo tras este periodo de tiempo, el Registro de la Propiedad eliminará las cargas automáticamente, sin ningún coste, al actualizar la información.

¿Dónde y cómo se hace la cancelación de hipoteca?

La cancelación puedes hacerla tu mismo o bien a través de la entidad financiera donde tienes firmada la hipoteca, en cuyo caso te cobrará unos costes por las gestiones que realizará la gestoría.

Si quieres hacer tú mismo todos los trámites estos son todos los pasos que debes dar:

Pedir un certificado de saldo de deuda cero

El primer paso es solicitar al banco donde tienes la hipoteca un certificado de saldo de deuda cero que justifique que la hipoteca está liquidada. Este documento no tiene ningún coste para el cliente, según ha establecido el Banco de España. El banco solo puede cobrar una comisión si realiza todos los trámites de la cancelación.

Hacer la escritura de cancelación

Una vez que tengas el documento del banco que justifica el fin de la deuda debes ir al notario para que haga la escritura de cancelación que debe ser firmada por un apoderado de la entidad financiera. El banco tampoco puede cobrar nada por el desplazamiento del apoderado a la notaría. El coste de la escritura varía en función del importe de la hipoteca, tal y como se recoge en el Real Decreto ley 18/2012, con un mínimo de 90 euros y un máximo en torno a 250 € según el total de la hipoteca.

Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este trámite es necesario realizarlo, es decir, que debes ir a la Agencia Tributaria a liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero en realidad no tienes que pagar nada, tan solo el impreso, porque se trata de una operación que está exenta del impuesto.

Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad

El último paso se realiza en el Registro de la Propiedad donde debes ir con la escritura y el justificante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y hacer el levantamiento de la hipoteca. Los aranceles registrales tienen un importe mínimo de 24 euros, pero dependen también del importe de la hipoteca, para 120.000 € ronda los 90 €.

Después de varios días, es recomendable pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas.

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Presunción dominical del título inscrito en el Registro de la Propiedad

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¿Cuestionan la titularidad de su inmueble por no tenerlo registrado?

Hay propietarios que ven amenazados sus inmuebles por no haber inscrito sus inmuebles en el Registro de la Propiedad.

Un supuesto típico, es el embargo del inmueble por parte de los juzgados y la amenaza de la venta forzosa en subasta judicial. Esto puede ocurrir cuando los juzgados persiguen la ejecución del patrimonio del antiguo dueño que sí consta en el Registro como propietario. Para decretar el embargo de bienes, los tribunales no cuestionan la veracidad de los datos registrales, de modo que cabe la posibilidad de estar embargando un bien que no pertenece al deudor cuyos bienes se quieren perseguir.

Cuando esto ocurre, el verdadero propietario teme por la pérdida de sus bienes. En aplicación de la doctrina expuesta anteriormente, y una vez aclarado que la elevación a público del contrato y su inscripción en el Registro de la Propiedad no constituyen requisitos esenciales para la transmisión de los bienes inmuebles,  el éxito de su defensa dependerá de las pruebas que pueda recabar sobre la titularidad real. En este sentido, pueden considerarse pruebas suficientes algunas de las siguientes:

• Documento público o privado
• Certificado de empadronamiento en el inmueble objeto de controversia.
• Recibos de suministros en el inmueble, y justificación del pago de los mismos.
• Contratos de arrendamiento suscritos por el propietario real con terceros.
• Recibos de renta y justificación de la percepción de dichos importes.
• Actas de junta de comunidad de propietarios que acrediten la participación del propietario.
• Cualquier otro documento que acredite el uso del inmueble o la titularidad del mismo por parte del propietario real.

La defensa del propietario en estos casos, requiere la personación en el procedimiento de ejecución donde se ha producido el embargo, y la formulación de la llamada “demanda de tercería de dominio”. El tribunal valorará si las pruebas practicadas, y en su caso el título exhibido, evidencian la realidad de la titularidad y no constituye un mero artificio fraudulento.

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¿En qué momento surte efectos la adquisición de un inmueble?

Para responder a esta pregunta, debemos analizar los requisitos que exige el Derecho español para la adquisición de inmuebles.

Nuestra normativa ha acogido la denominada “teoría del título y el modo” respecto de la adquisición de la propiedad, aplicable a la compraventa, permuta, y al resto de las figuras que otorgan la adquisición de inmuebles mediante contrato.

El proceso adquisitivo se produce así en dos etapas:

a) El “título” es el acto por el que se establece la voluntad de enajenar y en definitiva transmitir el derecho. Entendido el término título no en el sentido físico del propio documento, sino en la expresión de una voluntad mutua entre el transmitente y adquirente. Para que exista el “título” no será necesario por tanto ningún documento escrito, basta que ambos intervinientes hayan acordado las condiciones de la transmisión.

b) El “modo” es el acto consistente en la propia entrega del inmueble. El transmitente ejecuta la enajenación, y el adquirente recibe la propiedad. En la compraventa de viviendas o locales de negocio, el requisito del modo suele traducirse en la entrega de llaves.

Por consiguiente, para que la adquisición se perfeccione y surta efectos, es necesario que las partes consensuen la transmisión y además que se produzca la entrega de la cosa. Se trata de un sistema dualista, ya que deben concurrir ambos estadios. No basta el consenso entre las partes o la firma de un documento, ya sea privado o en escritura pública.

Esta doctrina deriva de los artículos 609, párrafo segundo y 1.095 del Cc:

Art. 609.- (…)

“La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”.

Art. 1.095.-

“El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada”.

Nuestra legislación hipotecaria viene a refrendar, como no podía ser de otro modo, el régimen normativo del Código Civil. Como ha reseñado toda la doctrina sin excepción.

La doctrina del título y el modo ha sido reconocida y aplicada desde antiguo por nuestros tribunales sin excepción. Citamos, por ejemplo, las Sentencias de la Sala Primera del Alto Tribunal entre las que cabe citar la de 29 de marzo de 1965, las 24 de mayo y 5 de julio de 1980 y las de 25 de noviembre y 1 y 22 de diciembre de 1986, 23 de noviembre de 1991, las de 18 y 23 de febrero de 1995, de 27 de junio de 1996 o 10 de julio de 1997.

La jurisprudencia ha aceptado de forma unánime los documentos privados como acreditativos del título, siempre y cuando éstos hayan sido refrendados por otros medios probatorios que atestigüen la entrega del bien transmitido. Citamos a continuación ejemplos de sentencias dictadas en este sentido: Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 15 septiembre de 2002, Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 22 octubre de 2004, Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4), de 23 enero 2004.

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¿Es necesario inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad para poder adquirirlo?

La respuesta debe ser negativa. La inscripción del título, que tratándose de bienes inmuebles suele ser una escritura pública, en el Registro de la Propiedad, es voluntaria y meramente declarativa. No tiene en modo alguno carácter constitutivo.

Es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es necesaria para que la adquisición surta efectos. La inscripción no hace nacer derechos (a diferencia de lo que sucede en el caso de la hipoteca cuya inscripción sí tiene carácter constitutivo como previene el art. 13 de la Ley Hipotecaria).

Para defender la titularidad de inmuebles frente a terceros, cuando no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad la titularidad actual, será imprescindible poder acreditar que la adquisición a favor del titular realmente tuvo lugar.

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Problemas de inmuebles no inscritos en el  Registro de la Propiedad

La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad siempre es aconsejable.

La principal finalidad de la inscripción es acreditar frente a terceros la titularidad.

En ocasiones la información registral no coincide con la titularidad real de los inmuebles, que a menudo se traduce en la problemática surgida para propietarios que nunca llegaron a inscribir sus propiedades, y que posteriormente han visto su titularidad cuestionada por terceros.

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