Cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad

La cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad es el procedimiento mediante el cual se elimina oficialmente la carga hipotecaria que grava un inmueble, una vez que el préstamo ha sido totalmente pagado.

Aunque la deuda queda extinguida desde el momento en que se liquida el préstamo, la hipoteca sigue figurando en el Registro hasta que se tramita su cancelación, lo que puede generar problemas si el propietario desea vender o hipotecar nuevamente el inmueble.

Naturaleza y finalidad de la cancelación

La cancelación registral no extingue la deuda (que ya está pagada), sino que elimina su reflejo jurídico en el Registro de la Propiedad.
Sus finalidades principales son:

• Dejar constancia oficial de que la hipoteca ha sido satisfecha.

• Evitar que el inmueble aparezca con cargas en futuras transmisiones.

• Permitir al propietario disponer libremente del bien sin limitaciones.

Hasta que no se inscribe la cancelación, la hipoteca sigue apareciendo como carga vigente a efectos registrales.

Requisitos previos

Antes de iniciar el trámite en el Registro, deben cumplirse varios pasos:

1. Pago completo del préstamo hipotecario. El cliente debe haber liquidado el capital, los intereses y las comisiones pendientes.

2. Solicitud del certificado de deuda cero. Se pide al banco un certificado de saldo pendiente o carta de pago, documento que acredita que la deuda ha sido totalmente satisfecha. La entidad está obligada a entregarlo sin coste, conforme a la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario.

3. Otorgamiento de la escritura pública de cancelación de hipoteca. Debe formalizarse ante notario.

   • Acuden el representante de la entidad financiera (acreedor) y el propietario del inmueble (deudor).

   • El banco declara que la deuda está pagada y consiente la cancelación registral.

   • En algunos casos, el notario puede tramitar la cancelación telemáticamente.

4. Pago del impuesto correspondiente (IAJD). Aunque las cancelaciones hipotecarias están exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, es necesario presentar el modelo 600 en la Hacienda autonómica, marcando la casilla de exención.

Procedimiento en el Registro de la Propiedad

Una vez obtenida la escritura, se siguen estos pasos:

1. Presentación de la escritura y del justificante del impuesto en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la hipoteca. Puede hacerse presencialmente, por correo o de forma telemática (a través de gestoría).

2. Calificación registral: el registrador revisa que el documento esté correctamente formalizado, que conste el consentimiento del acreedor y que se haya presentado el justificante fiscal.

3. Inscripción de la cancelación: una vez comprobado todo, el registrador practica un asiento de cancelación en el folio registral del inmueble, indicando que la hipoteca queda extinguida.

4. Devolución de la escritura con nota de despacho: el Registro devuelve el documento con el sello acreditativo de que la carga ha sido cancelada.

Plazos y costes

• Plazo: la cancelación suele tardar entre 15 y 30 días hábiles, dependiendo del Registro y de si se presentan los documentos correctamente.

• Coste:

  • Notaría: entre 60 y 100 euros, según el valor del préstamo.

  • Registro: entre 25 y 50 euros, de acuerdo con el arancel oficial.

  • Si se contrata una gestoría, el coste total puede elevarse a unos 150–250 euros.

Efectos de la cancelación registral

Una vez inscrita la cancelación:

• La hipoteca desaparece del Registro, quedando el inmueble libre de cargas.

• El propietario puede vender, hipotecar o donar el bien sin limitaciones.

• Se garantiza la seguridad jurídica de la operación, evitando futuras reclamaciones.

Si no se cancela, el Registro seguirá mostrando la carga hipotecaria, lo que puede:

• Obstaculizar una venta o una nueva hipoteca.

• Generar dudas sobre la propiedad en procedimientos sucesorios o notariales.

Alternativas y recomendaciones

• Tramitación por cuenta propia: el propietario puede gestionar personalmente la cancelación, solicitando al banco la escritura y presentándola en el Registro. Es la opción más económica.

• Tramitación a través del banco o gestoría: el banco puede ofrecer el servicio, pero suele implicar mayores costes por gastos de gestión.

• Verificación posterior: se recomienda solicitar una nota simple del Registro tras la cancelación para confirmar que la carga ha sido efectivamente eliminada.

Resumen del proceso paso a paso

1. Liquidar totalmente el préstamo.

2. Pedir al banco el certificado de deuda cero.

3. Firmar la escritura de cancelación ante notario.

4. Presentar el modelo 600 (exento de IAJD) en Hacienda.

5. Inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.

6. Solicitar una nota simple para verificar la cancelación.

Solicitar cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad