La copia de la escritura de propiedad (también llamada copia de la escritura pública de compraventa o de dominio) es el documento que acredita legalmente que una persona es propietaria de un inmueble.

Se obtiene del notario donde se firmó la escritura original o, en algunos casos, del Registro de la Propiedad, dependiendo del tipo de copia y de la finalidad para la que se solicite.

A continuación te explico qué es exactamente, los tipos de copia existentes, cómo y dónde solicitarla, los requisitos, costes y plazos, y las diferencias con otros documentos registrales como la nota simple o la certificación literal.

¿Qué es la escritura de propiedad?

La escritura de propiedad es el documento notarial que recoge el acto jurídico por el cual se adquiere el dominio de un inmueble (por ejemplo, una compraventa, herencia, donación, adjudicación o permuta).

Contiene todos los datos esenciales:

• Identificación del comprador y del vendedor.

• Descripción registral y catastral de la finca.

• Precio o valor declarado.

• Forma de pago.

• Referencia al Registro de la Propiedad donde se inscribirá.

El notario conserva el protocolo original en su archivo, y entrega al comprador una copia autorizada o copia simple, según el caso.

Tipos de copias de escritura

Existen dos tipos principales de copias notariales:

Copia autorizada

• Es una reproducción literal y oficial del original firmada y sellada por el notario.

• Tiene valor legal pleno: acredita la propiedad del inmueble y permite inscribir o realizar trámites jurídicos.

• Puede ser en papel timbrado o en formato electrónico (PDF con firma digital notarial).

• Solo se entrega a quienes tengan interés legítimo.

Ejemplo de uso: Para vender la vivienda, constituir una hipoteca, hacer una herencia, o inscribir una rectificación en el Registro.

Copia simple

• Es una reproducción informativa, sin sello ni firma digital válida.

• No tiene valor probatorio frente a terceros, pero sí sirve para consultas o trámites administrativos (por ejemplo, en el Ayuntamiento, Hacienda o Catastro).

• Se entrega con mayor facilidad al propietario o herederos.

Ejemplo de uso: Trámites fiscales, declaraciones de la renta, comprobación de datos catastrales, o conservación documental.

¿Dónde se solicita la copia?

En la notaría donde se firmó la escritura

Es el lugar principal donde debe solicitarse.

Pasos:

1. Localiza la notaría donde se otorgó la escritura (aparece en la nota simple o en escrituras posteriores).

2. Contacta con la notaría (presencialmente, por correo electrónico o teléfono).

3. Solicita una copia simple o autorizada indicando:

   • Tus datos personales (DNI/NIE).

   • Dirección y descripción de la finca.

   • Fecha aproximada o número de protocolo (si lo recuerdas).

4. El notario verificará que tienes interés legítimo o derecho sobre el inmueble.

5. Se emite la copia en 1 a 5 días hábiles, dependiendo de la carga de trabajo.

En el Archivo General de Protocolos o Colegio Notarial

Si la notaría cerró o el notario ha fallecido, el protocolo se traslada al Archivo Notarial del Colegio Notarial correspondiente.
Puedes solicitar allí la copia, indicando los mismos datos.

Ejemplo: En Madrid, el Archivo General de Protocolos de Madrid conserva escrituras de notarios cesados o jubilados.

En el Registro de la Propiedad

El Registro no conserva la escritura, pero sí puede expedir:

• Una certificación literal del asiento de inscripción, que contiene copia parcial de los datos esenciales del título.

• No sustituye a la escritura notarial, pero acredita la titularidad y cargas del inmueble.

Importante: Si solo necesitas saber quién es el propietario actual o qué cargas tiene una finca, basta con una nota simple registral, sin necesidad de la escritura.

Quién puede solicitar una copia de la escritura

Solo pueden solicitar copia las personas con interés legítimo, según el artículo 224 del Reglamento Notarial.

Tienen derecho a pedir copia:

• El titular o propietario actual del inmueble.

• Sus herederos o representantes legales (presentando testamento o declaración de herederos).

• El cotitular o copropietario.

• Un juez o autoridad administrativa competente.

• Personas con interés económico, jurídico o patrimonial acreditado (por ejemplo, un acreedor hipotecario).

No se entrega a terceros sin justificación de interés legítimo, por razones de protección de datos y secreto notarial.

Documentación necesaria

Para solicitar la copia de escritura, se debe aportar:

Coste aproximado

(Los precios pueden variar según el número de páginas y arancel notarial vigente.)

Plazo de entrega

• Copia simple: suele entregarse en 24 a 72 horas.

• Copia autorizada: entre 3 y 7 días hábiles.

• Si el protocolo está en el Archivo del Colegio Notarial, el plazo puede extenderse a 2 o 3 semanas.

Diferencias con otros documentos

Qué hacer si no sabes dónde se otorgó la escritura

1. Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca.

   • Ahí aparece el nombre del notario, la fecha de la escritura y el número de protocolo.

2. Con esos datos, acude o contacta con la notaría o el Colegio Notarial correspondiente.

3. Si la finca es antigua y no está informatizada, puede requerirse una búsqueda manual.

Ejemplo práctico

Juan compró una vivienda en 2008, pero perdió su copia de la escritura.

Quiere venderla en 2025 y necesita una copia autorizada.

Pasos que debe seguir:

1. Pide una nota simple en el Registro para saber los datos del notario y número de protocolo.

2. Contacta con esa notaría y solicita la copia autorizada, presentando su DNI.

3. Paga los aranceles notariales (unos 40 €).

4. En pocos días, recibe la copia certificada que acredita que es el propietario legal.

Consejos prácticos

• Guarda siempre copias digitales de tus escrituras escaneadas.

• Si hay varios copropietarios, todos pueden pedir copia.

• No confíes en copias no autenticadas para operaciones legales: solo la autorizada tiene valor jurídico.

• Si compras un inmueble, exige al vendedor la escritura original inscrita en el Registro.

• Para trámites menores (catastro, tasas, plusvalía), basta con una copia simple.

Solicitar copia de escritura de propiedad

La entrada Copia de escritura de propiedad se publicó primero en RegPro.

Las notas marginales en el Registro de la Propiedad son asientos breves que se practican al margen de una inscripción principal, con el objetivo de complementarla, aclararla o hacer constar hechos o circunstancias relacionadas con ella.

A diferencia de las inscripciones o anotaciones preventivas, las notas marginales no constituyen ni transmiten derechos reales, sino que tienen un valor meramente informativo o accesorio, aunque en ciertos casos pueden tener efectos jurídicos relevantes (por ejemplo, en materia de caducidad o cancelación).

A continuación se detalla, de forma sistemática y completa, su concepto, clases, efectos, duración y procedimiento de práctica y cancelación.

Fundamento legal

Base legal:

• Ley Hipotecaria (LH): artículos 9, 51, 82, 83 y 430.

• Reglamento Hipotecario (RH): artículos 353 a 359.

En general, las notas marginales se usan para dar publicidad a hechos complementarios del asiento principal, como la expedición de certificaciones, la afección fiscal, la caducidad de hipotecas, o la conversión de asientos.

Naturaleza jurídica

• Son asientos accesorios, dependientes de una inscripción principal.

• No crean derechos reales, pero pueden modificar sus efectos o determinar su caducidad.

• Su función principal es informativa, aclaratoria o publicitaria.

• Su existencia está limitada al tiempo de vigencia del asiento al que se refieren.

Finalidad de las notas marginales

Las notas marginales cumplen diversas finalidades:

1. Dar publicidad a hechos relevantes que afectan a una inscripción.

2. Reflejar actuaciones administrativas o judiciales sobre el derecho inscrito.

3. Advertir sobre limitaciones, caducidades o cancelaciones automáticas.

4. Acreditar operaciones registrales accesorias, como la expedición de certificaciones.

5. Garantizar la transparencia registral sobre el estado y evolución jurídica de una finca.

Clases de notas marginales más comunes

Las notas marginales pueden clasificarse según su finalidad o contenido.

A continuación se exponen las principales:

Notas marginales de expedición de certificaciones

• Se practican para dejar constancia de que el registrador ha expedido una certificación sobre la finca o el derecho inscrito.

• Frecuentes en procedimientos judiciales o administrativos (embargos, ejecuciones hipotecarias, expropiaciones).

Efecto: Interrumpe la posibilidad de inscribir actos dispositivos sin autorización judicial en ciertos procesos (art. 657 LEC).

Notas marginales de afección fiscal

• Se utilizan para reflejar que la finca queda afecta al pago de un impuesto, como el de Transmisiones Patrimoniales o Sucesiones y Donaciones.

• Derivan de lo dispuesto en el artículo 254 LH y normativa tributaria.

Efecto: Advierte que el inmueble responde del tributo durante un tiempo determinado (normalmente 5 años).

Notas marginales de caducidad o extinción de derechos

• Se practican para reflejar la caducidad automática de ciertos derechos inscritos, especialmente hipotecas, condiciones resolutorias o censos.

• También se usan para indicar la extinción de usufructos por fallecimiento o cumplimiento de plazo.

Efecto: Permite conocer que el derecho ha perdido vigencia sin necesidad de nueva escritura, aunque a veces se requiere cancelación formal.

Notas marginales de referencia o enlace entre asientos

• Se emplean para conectar inscripciones relacionadas entre sí (por ejemplo, la apertura de folio independiente para una finca segregada o agrupada).

• También para hacer constar que una finca pasa a otro tomo o folio registral.

Efecto: Permiten rastrear la historia jurídica del inmueble dentro del Registro.

Notas marginales de presentación o anotación previa

• Se colocan al margen del asiento cuando se presenta un documento pendiente de calificación o subsanación.

• También pueden reflejar la suspensión o denegación de una inscripción.

Efecto: Informan sobre el estado del procedimiento registral.

Notas marginales de prohibición o limitación de disponer

• Practicadas por mandamiento judicial o administrativo, para advertir de la existencia de una prohibición temporal sobre el inmueble.

• Aunque se confunden con las anotaciones preventivas, algunas limitaciones se reflejan mediante nota marginal si no afectan al dominio directamente.

Notas marginales de derechos urbanísticos o administrativos

• Se emplean para reflejar afectaciones urbanísticas, cesiones obligatorias, condiciones de planeamiento o expedientes de expropiación.

• Son frecuentes en fincas de naturaleza urbana o en suelos sometidos a planeamiento.

Duración y vigencia

Las notas marginales tienen una duración subordinada a la inscripción principal.

Esto significa que:

• Permanecen vigentes mientras lo esté el asiento principal.

• Desaparecen o se cancelan automáticamente cuando se cancela la inscripción a la que se refieren.

• Algunas tienen plazo propio de caducidad, como las notas de afección fiscal (5 años) o las de embargo (4 años si son anotaciones accesorias).

Documentos necesarios para su práctica

Depende del tipo de nota marginal:

Procedimiento para su práctica

1. Presentación del documento en el Registro de la Propiedad.

2. Calificación registral: el registrador verifica su procedencia.

3. Extensión de la nota marginal al margen de la inscripción principal, indicando:

   • Fecha, causa y documento origen.

   • Autoridad o persona que la ordena.

   • En su caso, el plazo de vigencia.

4. Se notifica al interesado si procede y se anota en el Libro Diario.

Efectos de la nota marginal

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: Nota marginal de afección fiscal

Tras la inscripción de una compraventa, el registrador extiende una nota marginal de afección fiscal, indicando que la finca queda afecta al pago del ITP por 5 años.

→ Pasado ese plazo, la afección se extingue automáticamente.

Ejemplo 2: Nota marginal de certificación en procedimiento de ejecución

El juzgado solicita al Registro una certificación de cargas para ejecutar una hipoteca.

→ El registrador practica una nota marginal indicando la expedición de la certificación.
→ Desde ese momento, no podrán inscribirse transmisiones sin autorización judicial hasta que finalice el procedimiento.

Ejemplo 3: Nota marginal de caducidad de hipoteca

Transcurridos 20 años desde el vencimiento de una hipoteca, el registrador puede hacer constar por nota marginal que el derecho hipotecario ha caducado, según el art. 82 LH.

Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad

El coste de la inscripción de nota marginal en el Registro de la Propiedad es de 617,10€.

Solicitud de inscripción de nota marginal en el Registro

1. Recopile la documentación indicada.
2. Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
3. Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. Una vez terminada la inscripción se lo notificaremos.

Para solicitar la inscripción de nota marginal en el Registro de la Propiedad rellene el siguiente formulario:

La entrada Notas marginales en el Registro de la Propiedad se publicó primero en RegPro.

Las anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad son asientos registrales de carácter temporal que se practican para proteger derechos en formación, en litigio o pendientes de perfeccionar, garantizando su prioridad frente a terceros mientras se resuelve la situación jurídica definitiva.

En otras palabras, no constituyen derechos reales definitivos, pero resguardan provisionalmente la posición jurídica de una persona mientras se cumple o decide una condición legal, judicial o administrativa.

A continuación, te explico de manera completa y sistemática qué son, para qué sirven, los tipos existentes, cómo se inscriben, cuánto duran y cómo se cancelan.

Fundamento legal

Base legal:

• Ley Hipotecaria (LH): artículos 42 a 86.

• Reglamento Hipotecario (RH): artículos 166 a 206.

Las anotaciones preventivas garantizan prioridad (orden temporal en el Registro) y publicidad frente a terceros, protegiendo derechos en trámite judicial o administrativo.

Naturaleza jurídica

• Son asientos provisionales, no definitivos.

• Se inscriben por orden judicial, administrativo o a instancia del interesado con título suficiente.

• Tienen efectos reales y registrales, pero no constituyen propiedad, sino una reserva de rango.

• Son temporales y caducables: deben convertirse en inscripciones definitivas o cancelarse.

Finalidad de las anotaciones preventivas

Las anotaciones preventivas cumplen tres finalidades principales:

1. Garantizar un derecho futuro o en litigio, asegurando que, si se reconoce, tendrá efectos frente a terceros.

2. Impulsar la publicidad registral de situaciones jurídicas no definitivas (por ejemplo, demandas, embargos, prohibiciones).

3. Evitar fraudes o perjuicios a quienes tienen derechos en trámite.

Ejemplo: Si alguien interpone una demanda reivindicando una finca, puede pedir una anotación preventiva de demanda para impedir que el propietario actual la venda antes de resolverse el pleito.

Clases de anotaciones preventivas (según la Ley Hipotecaria)

Judiciales

Son las más comunes y derivan de un procedimiento judicial.

Ejemplos:

• Anotación preventiva de demanda (art. 42.1 LH).

• Anotación preventiva de embargo (art. 42.2 LH).

• Anotación de prohibición de disponer o enajenar (art. 42.2 LH).

• Anotación de secuestro judicial o medida cautelar.

• Anotación por resolución que ordene la práctica de medidas cautelares (arts. 727 y 730 LEC).

Requieren mandamiento judicial expedido por el órgano competente.

Administrativas

Ordenadas por autoridades administrativas con competencia específica.

Ejemplos:

• Embargos de la Agencia Tributaria o de la Seguridad Social.

• Prohibiciones administrativas de disponer (urbanísticas, medioambientales, etc.).

• Medidas cautelares dictadas en procedimientos administrativos sancionadores o expropiatorios.

Voluntarias o a instancia de parte

Se practican a solicitud del interesado para proteger derechos aún no plenamente inscribibles, pero que pueden llegar a serlo.

Ejemplos:

• Anotación de derechos hereditarios (art. 42.6 LH).

• Anotación de crédito refaccionario (obras o mejoras).

• Anotación por defecto subsanable (cuando se presenta una escritura con errores formales).

Estas se solicitan directamente en el Registro con el título o documento correspondiente.

Efectos jurídicos de la anotación preventiva

1. Reserva de prioridad: El derecho anotado conserva su rango desde la fecha de la anotación, aunque la inscripción definitiva se haga después.

2. Publicidad registral: La existencia del derecho o litigio se hace pública frente a terceros, protegiendo al anotante.

3. Efecto sustantivo limitado: No atribuye propiedad ni posesión, pero impide que terceros adquieran derechos en conflicto con el anotado.

4. Duración temporal: No es indefinida: tiene un plazo de caducidad.

Duración y prórroga

Según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria:

• Las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años desde la fecha de su práctica.

• Pueden prorrogarse por otros cuatro años más, una sola vez, mediante solicitud expresa antes de su vencimiento.

• Si caducan, pierden todos sus efectos registrales, sin necesidad de cancelación formal.

Excepciones: Algunas anotaciones (por ejemplo, las de embargo administrativo o las derivadas de defectos subsanables) tienen plazos distintos, fijados por su normativa específica.

Documentos necesarios para su práctica

Dependerá del tipo de anotación, pero en general se requiere:

Procedimiento para inscribir una anotación preventiva

1. Presentación del título o mandamiento en el Registro de la Propiedad competente.

2. Calificación registral: el registrador verifica que el documento cumple los requisitos formales y sustantivos.

3. Práctica de la anotación: se realiza el asiento en el libro correspondiente, indicando su naturaleza, causa y duración.

4. Emisión de nota simple o certificación que acredita la existencia de la anotación.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: Anotación preventiva de demanda:

Una persona demanda la propiedad de una finca y pide al juez que se anote la demanda en el Registro.

→ El juez dicta mandamiento.
→ El registrador practica la anotación.
→ Si la sentencia reconoce el derecho del demandante, se convierte en inscripción definitiva.
→ Si la demanda se desestima, se cancela la anotación.

Ejemplo 2: Anotación preventiva de embargo:

Un juzgado ordena embargar una finca para asegurar el pago de una deuda.

→ Se practica la anotación de embargo.
→ Si se paga la deuda o se archiva el procedimiento, se cancela.
→ Si se ejecuta el embargo, se inscribe la adjudicación a favor del comprador judicial.

Recomendaciones prácticas

• Comprueba siempre en la nota simple registral si una finca tiene anotaciones preventivas antes de comprarla.

• Si eres titular de una anotación, controla el plazo de cuatro años para pedir la prórroga antes de que caduque.

• Guarda copias de todos los mandamientos y resoluciones relacionados con la anotación o su cancelación.

• Si la anotación ha caducado, pide al Registro su cancelación por caducidad para limpiar el historial de cargas.

Coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad

El coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad es de 617,10€.

Solicitud de inscripción de anotación preventiva en el Registro

1. Recopile la documentación indicada.
2. Una vez tenga toda la documentación, realice la solicitud y el pago que hay a continuación.
3. Cuando recibamos la solicitud con la documentación, se procederá a realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. Una vez terminada la inscripción se lo notificaremos.

Para solicitar la inscripción de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad rellene el siguiente formulario:

La entrada Anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad se publicó primero en RegPro.