Notas marginales en el Registro de la Propiedad

Las notas marginales en el Registro de la Propiedad son asientos breves que se practican al margen de una inscripción principal, con el objetivo de complementarla, aclararla o hacer constar hechos o circunstancias relacionadas con ella.

A diferencia de las inscripciones o anotaciones preventivas, las notas marginales no constituyen ni transmiten derechos reales, sino que tienen un valor meramente informativo o accesorio, aunque en ciertos casos pueden tener efectos jurídicos relevantes (por ejemplo, en materia de caducidad o cancelación).

A continuación se detalla, de forma sistemática y completa, su concepto, clases, efectos, duración y procedimiento de práctica y cancelación.

Fundamento legal

Base legal:

• Ley Hipotecaria (LH): artículos 9, 51, 82, 83 y 430.

• Reglamento Hipotecario (RH): artículos 353 a 359.

En general, las notas marginales se usan para dar publicidad a hechos complementarios del asiento principal, como la expedición de certificaciones, la afección fiscal, la caducidad de hipotecas, o la conversión de asientos.

Naturaleza jurídica

• Son asientos accesorios, dependientes de una inscripción principal.

• No crean derechos reales, pero pueden modificar sus efectos o determinar su caducidad.

• Su función principal es informativa, aclaratoria o publicitaria.

• Su existencia está limitada al tiempo de vigencia del asiento al que se refieren.

Finalidad de las notas marginales

Las notas marginales cumplen diversas finalidades:

1. Dar publicidad a hechos relevantes que afectan a una inscripción.

2. Reflejar actuaciones administrativas o judiciales sobre el derecho inscrito.

3. Advertir sobre limitaciones, caducidades o cancelaciones automáticas.

4. Acreditar operaciones registrales accesorias, como la expedición de certificaciones.

5. Garantizar la transparencia registral sobre el estado y evolución jurídica de una finca.

Clases de notas marginales más comunes

Las notas marginales pueden clasificarse según su finalidad o contenido.

A continuación se exponen las principales:

Notas marginales de expedición de certificaciones

• Se practican para dejar constancia de que el registrador ha expedido una certificación sobre la finca o el derecho inscrito.

• Frecuentes en procedimientos judiciales o administrativos (embargos, ejecuciones hipotecarias, expropiaciones).

Efecto: Interrumpe la posibilidad de inscribir actos dispositivos sin autorización judicial en ciertos procesos (art. 657 LEC).

Notas marginales de afección fiscal

• Se utilizan para reflejar que la finca queda afecta al pago de un impuesto, como el de Transmisiones Patrimoniales o Sucesiones y Donaciones.

• Derivan de lo dispuesto en el artículo 254 LH y normativa tributaria.

Efecto: Advierte que el inmueble responde del tributo durante un tiempo determinado (normalmente 5 años).

Notas marginales de caducidad o extinción de derechos

• Se practican para reflejar la caducidad automática de ciertos derechos inscritos, especialmente hipotecas, condiciones resolutorias o censos.

• También se usan para indicar la extinción de usufructos por fallecimiento o cumplimiento de plazo.

Efecto: Permite conocer que el derecho ha perdido vigencia sin necesidad de nueva escritura, aunque a veces se requiere cancelación formal.

Notas marginales de referencia o enlace entre asientos

• Se emplean para conectar inscripciones relacionadas entre sí (por ejemplo, la apertura de folio independiente para una finca segregada o agrupada).

• También para hacer constar que una finca pasa a otro tomo o folio registral.

Efecto: Permiten rastrear la historia jurídica del inmueble dentro del Registro.

Notas marginales de presentación o anotación previa

• Se colocan al margen del asiento cuando se presenta un documento pendiente de calificación o subsanación.

• También pueden reflejar la suspensión o denegación de una inscripción.

Efecto: Informan sobre el estado del procedimiento registral.

Notas marginales de prohibición o limitación de disponer

• Practicadas por mandamiento judicial o administrativo, para advertir de la existencia de una prohibición temporal sobre el inmueble.

• Aunque se confunden con las anotaciones preventivas, algunas limitaciones se reflejan mediante nota marginal si no afectan al dominio directamente.

Notas marginales de derechos urbanísticos o administrativos

• Se emplean para reflejar afectaciones urbanísticas, cesiones obligatorias, condiciones de planeamiento o expedientes de expropiación.

• Son frecuentes en fincas de naturaleza urbana o en suelos sometidos a planeamiento.

Duración y vigencia

Las notas marginales tienen una duración subordinada a la inscripción principal.

Esto significa que:

• Permanecen vigentes mientras lo esté el asiento principal.

• Desaparecen o se cancelan automáticamente cuando se cancela la inscripción a la que se refieren.

• Algunas tienen plazo propio de caducidad, como las notas de afección fiscal (5 años) o las de embargo (4 años si son anotaciones accesorias).

Documentos necesarios para su práctica

Depende del tipo de nota marginal:

Procedimiento para su práctica

1. Presentación del documento en el Registro de la Propiedad.

2. Calificación registral: el registrador verifica su procedencia.

3. Extensión de la nota marginal al margen de la inscripción principal, indicando:

   • Fecha, causa y documento origen.

   • Autoridad o persona que la ordena.

   • En su caso, el plazo de vigencia.

4. Se notifica al interesado si procede y se anota en el Libro Diario.

Cancelación de las notas marginales

Las notas marginales pueden cancelarse de oficio o a instancia del interesado, cuando:

1. Ha desaparecido su causa (por ejemplo, se paga el impuesto o se extingue la afección).

2. Caduca el plazo legal de vigencia.

3. Se cancela la inscripción principal.

4. Lo ordena una autoridad competente.

Formas de cancelación:

• Por nota marginal de cancelación, extendida al margen.

• Por mandamiento judicial o administrativo.

• Por instancia privada del interesado, si se acredita la caducidad.

Efectos de la nota marginal

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: Nota marginal de afección fiscal

Tras la inscripción de una compraventa, el registrador extiende una nota marginal de afección fiscal, indicando que la finca queda afecta al pago del ITP por 5 años.

→ Pasado ese plazo, la afección se extingue automáticamente.

Ejemplo 2: Nota marginal de certificación en procedimiento de ejecución

El juzgado solicita al Registro una certificación de cargas para ejecutar una hipoteca.

→ El registrador practica una nota marginal indicando la expedición de la certificación.
→ Desde ese momento, no podrán inscribirse transmisiones sin autorización judicial hasta que finalice el procedimiento.

Ejemplo 3: Nota marginal de caducidad de hipoteca

Transcurridos 20 años desde el vencimiento de una hipoteca, el registrador puede hacer constar por nota marginal que el derecho hipotecario ha caducado, según el art. 82 LH.

Diferencias entre nota marginal, inscripción y anotación preventiva

Coste aproximado

Las notas marginales tienen un coste muy reducido, ya que son asientos breves:

• Práctica de nota marginal: entre 6 y 20 €, según su tipo y extensión.

• Cancelación: suele estar incluida en la tarifa general o costar menos de 10 €.

• Gestoría

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