La inscripción de la declaración de obra nueva y de la división horizontal en el Registro de la Propiedad es un trámite fundamental para formalizar la existencia jurídica de un edificio o construcción, y para crear los distintos elementos independientes (viviendas, locales, garajes, etc.) que lo integran.
Este proceso otorga seguridad jurídica, legitimidad y plena eficacia frente a terceros a las edificaciones y sus propietarios.
Concepto general
Declaración de obra nueva
Es el acto mediante el cual el propietario de un terreno manifiesta ante notario y el Registro de la Propiedad que ha construido (o está construyendo) una edificación, detallando sus características, superficie y uso.
Su finalidad es incorporar la construcción al folio registral del terreno, de modo que la finca ya no figure como solar, sino como edificación.
División horizontal
Una vez inscrita la obra nueva, el propietario puede dividir el edificio en varias unidades independientes (viviendas, garajes, trasteros, locales, etc.) asignando a cada una una cuota de participación en los elementos comunes.
Se crea así una comunidad de propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960).
Declaración de obra nueva
Tipos
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Obra nueva en construcción: se declara cuando la edificación aún no está terminada.
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Obra nueva terminada: se declara cuando la edificación ya está finalizada y cumple todos los requisitos técnicos y legales.
Documentos necesarios
Para inscribir una obra nueva en el Registro se requiere:
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Escritura pública de declaración de obra nueva, otorgada ante notario por el propietario del terreno.
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Licencia de obras o declaración responsable urbanística, emitida por el Ayuntamiento.
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Certificado técnico de final de obra (para obra nueva terminada), firmado por arquitecto y visado por el colegio profesional.
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Certificado de eficiencia energética del edificio.
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Libro del edificio, cuando se trate de edificaciones residenciales sujetas a la Ley de Ordenación de la Edificación.
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Seguro decenal de daños, obligatorio para edificaciones destinadas a vivienda (salvo autopromoción individual).
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Justificante del pago o exención del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
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Referencia catastral y acreditación de que la descripción catastral coincide con la obra declarada.
Procedimiento
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Otorgamiento de la escritura pública ante notario, donde se describen la finca, la obra ejecutada y los documentos técnicos.
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Presentación en el Registro de la Propiedad junto con la documentación exigida.
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Calificación registral: el registrador comprueba la legalidad urbanística y la coherencia de la documentación.
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Inscripción definitiva: se incorpora la obra nueva al folio registral del terreno, constando sus metros construidos, uso y características.
Efectos jurídicos
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Se reconoce legalmente la existencia del edificio.
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El propietario puede vender, hipotecar o dividir el inmueble.
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Permite obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
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Garantiza la protección registral frente a terceros.
División horizontal
Concepto y finalidad
La división horizontal permite separar jurídicamente las diferentes partes de un edificio, de modo que cada elemento (vivienda, local, plaza de garaje) pasa a tener una finca registral independiente con su propio número de folio.
Cada propietario tiene:
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Propiedad exclusiva de su elemento privativo.
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Cuota de participación en los elementos comunes (portal, escaleras, cubierta, etc.).
Documentos necesarios
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Escritura pública de división horizontal, otorgada ante notario por el propietario único del edificio (o por todos los copropietarios de común acuerdo).
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Licencia municipal de primera ocupación o certificado de antigüedad.
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Certificación técnica de la descripción de cada elemento privativo, con superficie y linderos.
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Valoración de cuotas de participación, expresada en porcentaje sobre el total del inmueble.
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Libro del edificio y seguro decenal, si no se presentaron con la declaración de obra nueva.
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Justificante del pago o exención del IAJD.
Contenido de la escritura
La escritura de división horizontal debe incluir:
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Descripción completa del inmueble matriz.
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Descripción individualizada de cada vivienda o local.
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Determinación de la cuota de participación de cada elemento.
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Establecimiento de los estatutos de la comunidad de propietarios, si se desean inscribir.
Procedimiento
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Firma de la escritura pública ante notario.
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Presentación en el Registro de la Propiedad con la documentación técnica y fiscal.
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Calificación e inscripción: el registrador abre un nuevo folio registral para cada elemento privativo y consigna su cuota de participación.
Efectos jurídicos
Una vez inscritas la obra nueva y la división horizontal:
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Cada vivienda o local pasa a ser una finca registral independiente.
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Se pueden vender, hipotecar o heredar por separado.
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Se constituye la comunidad de propietarios, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
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El edificio queda plenamente identificado y legalizado ante el Registro y las autoridades urbanísticas.
Plazos y costes
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Plazo: entre 15 y 30 días hábiles desde la presentación completa de la documentación.
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Coste:
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Notaría: entre 300 y 600 euros, según la complejidad.
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Registro de la Propiedad: entre 100 y 400 euros, según el valor declarado.
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Impuestos (IAJD): varía por comunidad autónoma (generalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor declarado).
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Recomendaciones prácticas
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Verificar la coincidencia entre Catastro y Registro antes de la declaración.
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Solicitar asesoramiento técnico y urbanístico para evitar errores en licencias o certificados.
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Incluir los estatutos de la comunidad en la escritura si se quiere que sean oponibles a terceros.
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Comprobar que el seguro decenal está en vigor si se trata de un edificio nuevo destinado a vivienda.
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Tras la inscripción, solicitar una nota simple para confirmar la correcta división y descripción de cada finca.
Solicitar inscripción de declaración de obra nueva y división horizontal en el Registro de la Propiedad