Cancelación de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad

La cancelación de una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad es un procedimiento mediante el cual se elimina una anotación provisional o temporal que se practicó para proteger un derecho mientras se resuelve una situación jurídica.

Estas anotaciones no otorgan propiedad, pero aseguran prioridad o publicidad mientras se tramita un proceso judicial, administrativo o voluntario.

A continuación explicamos con detalle qué son, cuándo se cancelan, cómo se hace y qué documentos se necesitan.

¿Qué es una anotación preventiva?

Una anotación preventiva es un asiento registral de carácter temporal que se practica para dar publicidad a una situación jurídica no definitiva, a fin de reservar los derechos de una persona o de una resolución futura.

Tipos más comunes de anotaciones preventivas:

1. Anotaciones preventivas de embargo: Cuando un juez ordena el embargo de una finca para asegurar el cumplimiento de una deuda.

2. Anotaciones preventivas de demanda o de prohibición de disponer: Para advertir que hay un proceso judicial sobre el dominio o que el propietario no puede vender o hipotecar.

3. Anotaciones preventivas por defecto subsanable: Cuando se presenta un título con defectos que pueden corregirse.

4. Anotaciones preventivas de crédito refaccionario o de derechos hereditarios.

5. Anotaciones preventivas de medidas cautelares ordenadas por autoridad judicial o administrativa.

Duración y caducidad

Las anotaciones preventivas no son indefinidas. Según la Ley Hipotecaria (arts. 86 a 88):

• Plazo general: Las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años desde la fecha de su práctica.

• Prórroga: Puede solicitarse una sola prórroga por otros cuatro años, siempre antes de su caducidad. Si se deja caducar, pierde todos sus efectos registrales y no puede renovarse, salvo nuevo mandamiento.

• Algunas anotaciones (como las de embargo administrativo o de suspensión por defecto) pueden tener plazos diferentes según su normativa específica.

Causas de cancelación

Una anotación preventiva puede cancelarse por varias razones:

1. Por caducidad del plazo (expiración de los cuatro años sin prórroga).

2. Por mandamiento judicial o administrativo ordenando expresamente su cancelación.

3. Por resolución del procedimiento que le dio origen (por ejemplo, sentencia firme que declara improcedente el embargo o la demanda).

4. Por pago o cumplimiento de la obligación garantizada.

5. Por acuerdo de las partes o renuncia del beneficiario de la anotación.

6. Por conversión en inscripción definitiva (por ejemplo, si la demanda prospera y se inscribe la sentencia a favor del demandante).

Procedimiento de cancelación en el Registro de la Propiedad

Cancelación por caducidad automática

Si la anotación ha superado su plazo de vigencia y no ha sido prorrogada:

1. El interesado (propietario o su representante) presenta una instancia privada solicitando la cancelación por caducidad.

2. El registrador comprueba el asiento y, si ha vencido el plazo legal, practica la cancelación de oficio, sin necesidad de mandamiento judicial.

Importante: La caducidad opera automáticamente por el transcurso del tiempo, no requiere resolución judicial ni consentimiento del beneficiario.

Cancelación por mandamiento judicial o administrativo

Cuando la anotación procede de un procedimiento judicial (embargo, demanda, prohibición de disponer, etc.):

1. El juez o autoridad competente emite un mandamiento de cancelación, una vez firme la resolución que extingue la medida.

2. Este mandamiento se presenta en el Registro de la Propiedad.

3. El registrador cancela la anotación preventiva y lo hace constar mediante un asiento de cancelación.

Cancelación por escritura pública o documento acreditativo

En ciertos casos (por ejemplo, cancelación de embargo por pago o renuncia del acreedor), puede bastar una escritura pública o documento administrativo donde conste el consentimiento del titular del derecho anotado.

1. Se otorga escritura de cancelación (por ejemplo, el acreedor reconoce que la deuda está pagada).

2. Se presenta en el Registro de la Propiedad.

3. El registrador procede a cancelar la anotación correspondiente.

Documentos necesarios

Dependiendo del caso, los documentos más habituales son:

Costes aproximados

• Registro de la Propiedad: entre 20 y 60 €, según la extensión y complejidad.

• Notaría (si aplica): entre 60 y 120 €.

• Mandamiento judicial o administrativo: sin coste registral adicional si proviene de expediente público.

• Gestoría (opcional): según honorarios.

Efectos de la cancelación

Una vez cancelada la anotación:

• Desaparece la carga o limitación del asiento registral.

• La finca recupera su plena libertad registral, salvo otras cargas vigentes.

• En la nota simple o certificación ya no aparecerá la anotación preventiva.

• En caso de embargo, el propietario podrá vender, hipotecar o disponer de la finca sin esa restricción.

Ejemplo práctico

Un propietario tiene anotado un embargo judicial en su finca desde hace más de cuatro años.

No se ha pedido prórroga.

Procedimiento:

1. Solicita en el Registro una nota simple para comprobar la fecha de la anotación.

2. Presenta una instancia privada indicando que ha transcurrido el plazo sin prórroga y pide la cancelación por caducidad.

3. El registrador verifica el vencimiento y cancela el asiento.

4. En unos días, el Registro emite una nota simple actualizada, ya sin la anotación de embargo.

Recomendaciones prácticas

• Revisa periódicamente la vigencia de las anotaciones para evitar prórrogas innecesarias.

• Conserva siempre copia del título o mandamiento que ordenó la anotación y su cancelación.

• Si hay dudas sobre el tipo de anotación o su origen, puedes pedir una certificación literal en el Registro, que mostrará el texto íntegro del asiento.

• Si existe conflicto entre partes (por ejemplo, el beneficiario se opone a la cancelación), la vía judicial es la forma adecuada de resolverlo.

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