Cancelación de usufructo, uso o habitación en el Registro de la Propiedad

La cancelación de un usufructo, uso o habitación en el Registro de la Propiedad es un procedimiento jurídico mediante el cual se elimina del registro la anotación de estos derechos reales, cuando han dejado de existir por alguna de las causas previstas en la ley.

A continuación se detalla todo el proceso, las causas, los documentos necesarios y los efectos de esta cancelación.

Naturaleza del usufructo, uso y habitación

Usufructo

Es el derecho real que otorga a una persona (usufructuario) el uso y disfrute de un bien ajeno —por ejemplo, una vivienda o un terreno— conservando la propiedad en manos del nudo propietario.
Ejemplo: un padre deja el usufructo vitalicio de una casa a su esposa, y la nuda propiedad a sus hijos.

Uso y habitación

Son derechos semejantes al usufructo, pero más limitados:

• Uso: permite servirse del bien y percibir de él los frutos necesarios para las propias necesidades y las de la familia.

• Habitación: da derecho a ocupar las piezas necesarias de una vivienda ajena para sí y su familia.

Todos estos derechos se inscriben en el Registro de la Propiedad, y mientras están vigentes limitan el pleno dominio del propietario.

Causas de extinción

Conforme al Código Civil español (arts. 513, 528, 529 y 532), los derechos de usufructo, uso y habitación pueden extinguirse por diversas causas:

1. Por muerte del usufructuario (si es vitalicio).

   • Es la causa más frecuente.

   • Si el usufructo se inscribió a favor de una persona concreta, el derecho se extingue automáticamente al fallecer.

2. Por vencimiento del plazo o cumplimiento de condición resolutoria, si se constituyó temporalmente (p. ej., por 20 años).

3. Por consolidación o confusión, cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad o viceversa.

4. Por renuncia expresa del usufructuario.

5. Por pérdida total de la cosa usufructuada.

6. Por prescripción o no uso durante 20 años, si se trata de derechos no ejercitados.

7. Por resolución del derecho del constituyente (por ejemplo, si se extingue el dominio de quien lo concedió).

Formas de cancelar el usufructo, uso o habitación en el Registro de la Propiedad

Cancelación por fallecimiento del usufructuario

Es el caso más común.

Procedimiento:

1. Se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente:

   • Certificado literal de defunción del usufructuario (expedido por el Registro Civil).

   • Nota simple o título de la finca donde conste inscrito el usufructo.

   • Instancia privada solicitando la cancelación del derecho, firmada por el nudo propietario o interesado.

2. El registrador, al comprobar la muerte del titular del usufructo, cancela el asiento registral.

Importante: Si el usufructo era conjunto (por ejemplo, a favor de ambos cónyuges con derecho de acrecer), sólo se extingue completamente cuando fallece el último de los usufructuarios.

Cancelación por escritura pública (renuncia o extinción convencional)

Cuando el usufructuario renuncia voluntariamente o las partes acuerdan extinguir el derecho antes del plazo:

1. Se otorga escritura pública de extinción o renuncia del usufructo, ante notario.

2. Comparecen el usufructuario (que renuncia) y el nudo propietario (que acepta).

3. El notario deja constancia expresa del motivo de extinción.

4. La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, donde se procede a la cancelación del usufructo.

Este procedimiento también se aplica a los derechos de uso o habitación.

Cancelación por plazo cumplido o condición resuelta

Si el usufructo tenía una duración determinada (por ejemplo, “por 10 años”), al acreditarse el transcurso del plazo puede solicitarse la cancelación mediante:

• Instancia del propietario indicando el cumplimiento del plazo.

• Documentación acreditativa (título constitutivo, escrituras, notas registrales).

En este caso, no es necesaria intervención notarial si el registrador puede comprobar el vencimiento directamente del título.

Cancelación por consolidación o confusión de derechos

Cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad (por herencia, compraventa, donación, etc.), el usufructo se extingue automáticamente por confusión.

Para cancelar el asiento:

1. Se presenta la escritura pública o título de adquisición donde conste que el usufructuario pasa a ser pleno propietario.

2. El registrador cancela el usufructo al verificarse la identidad de ambas titularidades.

Cancelación por resolución judicial

Si existe controversia entre las partes (por ejemplo, sobre la vigencia o abuso del derecho), puede acudirse a los tribunales.

Una sentencia firme que declare la extinción del usufructo o del derecho de uso/habitación servirá de título para practicar la cancelación registral.

Documentación necesaria según el caso

Costes aproximados

• Registro de la Propiedad: entre 20 y 60 €, según la complejidad del asiento.

• Notaría (si aplica): entre 60 y 150 €.

• Certificados oficiales: unos 4–10 € (certificado de defunción, etc.).

• Gestoría: según tarifa.

Efectos de la cancelación

Una vez inscrita la cancelación:

• La finca recupera el pleno dominio, ya sin limitaciones de usufructo, uso o habitación.

• El propietario puede disponer libremente del bien (vender, hipotecar, donar, etc.).

• En la nota simple registral, desaparecerá toda referencia al usufructo o derecho extinguido.

Ejemplo práctico

Una persona hereda una vivienda gravada con un usufructo vitalicio a favor de su madre. Al fallecer la madre:

1. El heredero obtiene el certificado de defunción.

2. Presenta una instancia simple y el certificado en el Registro.

3. El registrador cancela el usufructo y actualiza la titularidad como pleno dominio.

En unos días, el heredero puede solicitar una nota simple actualizada que ya reflejará su propiedad plena.

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