La cancelación de un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad es un procedimiento mediante el cual se elimina la inscripción de un contrato de arrendamiento (de vivienda, local u otro inmueble) que ya ha terminado o dejado de tener efectos jurídicos.
A continuación, te explico de forma detallada qué implica esta cancelación, cuándo procede, cómo se realiza, qué documentos necesitas y cuáles son sus efectos.
¿Qué es un arrendamiento inscrito?
Un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad es aquel contrato de alquiler que, por voluntad de las partes, se inscribe para otorgarle eficacia frente a terceros.
Aunque la inscripción no es obligatoria, otorga al arrendatario una protección registral, especialmente si se trata de arrendamientos de larga duración o de uso distinto de vivienda.
Base legal:
-
Artículos 2, 4 y 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
-
Artículos 2 y 98 de la Ley Hipotecaria (LH).
Mientras esté inscrito, el arrendamiento aparece en la nota simple como carga o gravamen del inmueble.
Causas de cancelación del arrendamiento inscrito
La cancelación procede cuando el arrendamiento ha dejado de existir, ya sea por cumplimiento del plazo, resolución o cualquier otra causa de extinción.
Principales causas:
-
Vencimiento del plazo del contrato: Se ha cumplido el tiempo pactado y no se ha prorrogado.
-
Desistimiento o renuncia voluntaria del arrendatario.
-
Mutuo acuerdo entre arrendador y arrendatario.
-
Resolución judicial o extrajudicial del contrato.
-
Fallecimiento del arrendatario, en arrendamientos personales.
-
Desahucio, resolución por impago u otra causa legal.
Formas de cancelar la inscripción en el Registro de la Propiedad
Existen varias vías para cancelar la inscripción del arrendamiento, según la causa y el acuerdo de las partes.
Cancelación por escritura pública (mutuo acuerdo o renuncia)
Es el procedimiento más habitual y sencillo.
Pasos:
-
Otorgamiento ante notario de una escritura de cancelación del arrendamiento, en la que comparecen:
-
El arrendador (propietario) y
-
El arrendatario o sus representantes legales.
-
-
Ambas partes declaran extinguido el contrato y prestan su consentimiento para cancelar la inscripción.
-
Se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.
-
El registrador cancela el asiento correspondiente al arrendamiento.
Documentos necesarios:
-
Escritura pública de cancelación.
-
Título de propiedad de la finca.
-
DNI o CIF de las partes.
Cancelación por vencimiento del plazo contractual
Si el arrendamiento se pactó por un plazo determinado y ya ha vencido:
-
El propietario puede solicitar la cancelación por instancia privada, dirigida al Registrador.
-
Debe acreditarse el transcurso del plazo y la no renovación del contrato.
-
Se adjunta copia del contrato inscrito o nota simple, y
-
Una declaración responsable de que el contrato ha finalizado.
-
-
El registrador verifica la fecha y procede a la cancelación.
Importante: No siempre basta con el mero vencimiento. Si el contrato prevé prórrogas automáticas o tácitas, puede requerirse el consentimiento del arrendatario o prueba adicional de la extinción.
Cancelación por resolución judicial
Si el contrato se ha resuelto mediante sentencia firme (por desahucio, incumplimiento, nulidad, etc.):
-
Se presenta en el Registro el testimonio judicial firme que declare la extinción del arrendamiento.
-
El registrador, con base en esa resolución, practica la cancelación del asiento.
Cancelación por desistimiento o renuncia del arrendatario
Si el arrendatario renuncia voluntariamente:
-
Debe otorgar una escritura pública de renuncia o firmar una instancia con su firma legitimada notarialmente.
-
El propietario presenta este documento en el Registro.
-
Se procede a la cancelación del arrendamiento inscrito.
Cancelación de oficio o por caducidad
Aunque no existe una “caducidad automática” general, el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria permite la cancelación sin consentimiento del titular del derecho cuando el registrador pueda apreciar, por el propio Registro, que ha transcurrido el plazo de vigencia del arrendamiento.
Ejemplo:
-
Si el contrato inscrito tenía duración de 5 años, y han pasado más de 6 años sin constancia de prórrogas, el registrador puede cancelar a instancia del propietario, sin necesidad de escritura ni resolución judicial.
Documentación general según el tipo de cancelación
| Tipo de cancelación | Documentos necesarios |
|---|---|
| Mutuo acuerdo | Escritura pública de cancelación |
| Vencimiento del plazo | Instancia del propietario + copia del contrato o nota simple |
| Renuncia del arrendatario | Escritura o instancia con firma legitimada del arrendatario |
| Resolución judicial | Testimonio de sentencia firme |
| Caducidad apreciable | Instancia privada + nota simple acreditando el transcurso del tiempo |
Costes aproximados
-
Notaría: entre 60 y 120 €, según la escritura.
-
Registro de la Propiedad: entre 20 y 50 €.
-
Gestoría: 40–70 €.
-
Resolución judicial: según costes procesales, si procede.
Efectos de la cancelación
Una vez practicada la cancelación:
-
El arrendamiento desaparece del historial registral.
-
La finca queda libre de cargas o limitaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
-
El propietario recupera la plena disponibilidad del bien (puede vender, hipotecar o arrendar nuevamente).
-
En la nota simple o certificación registral ya no figurará el arrendamiento cancelado.
Ejemplo práctico
Un local comercial tenía inscrito un arrendamiento por 10 años, firmado en 2012.
En 2022, el contrato expiró y no se renovó.
Procedimiento:
-
El propietario presenta en el Registro una instancia privada con copia del contrato inscrito, indicando que han pasado más de 10 años.
-
El registrador comprueba el vencimiento y cancela la inscripción del arrendamiento.
-
En la nota simple actualizada, ya no consta el contrato.
Recomendaciones prácticas
-
Antes de vender o hipotecar una finca, verifica siempre si existe algún arrendamiento inscrito.
-
Guarda copia de la resolución o escritura de cancelación para evitar futuras incidencias.
-
Si el arrendatario ha desaparecido o se niega a firmar, puedes acudir a la vía judicial o invocar el art. 82 LH por caducidad del derecho.
-
Para contratos antiguos, la nota simple del Registro te indicará el número de asiento y la fecha exacta de inscripción, necesaria para calcular la caducidad.
Solicitar cancelación de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad