Cancelación de condición resolutoria en el Registro de la Propiedad

La cancelación de una condición resolutoria en el Registro de la Propiedad es un procedimiento que tiene por objeto eliminar del registro la cláusula que resolvía una compraventa (u otro negocio jurídico) si no se cumplía una determinada obligación, generalmente el pago del precio aplazado.

Mientras no se cancele, esa condición limita la plena propiedad del bien, impidiendo su libre transmisión o gravamen sin consentimiento del beneficiario.

A continuación explicamos con detalle qué es una condición resolutoria, cuándo procede cancelarla, cómo se hace, qué documentos necesitas y qué efectos tiene.

¿Qué es una condición resolutoria?

La condición resolutoria explícita es una cláusula que se inscribe en el Registro de la Propiedad para garantizar el cumplimiento de una obligación, normalmente el pago aplazado del precio en una compraventa.

🔹 Ejemplo típico:
En una escritura de compraventa se pacta que:

“La venta quedará resuelta de pleno derecho si el comprador no paga el precio aplazado en el plazo convenido.”

Esto significa que, si el comprador incumple, el vendedor puede resolver la venta y recuperar la finca.

Mientras el pago no se acredite o la condición no se cancele, el vendedor mantiene un derecho real de garantía, que consta inscrito en el Registro.

Naturaleza y efectos registrales

• La condición resolutoria no impide el uso ni disfrute del comprador, pero afecta al dominio, porque puede resolverse.

• El comprador no puede vender libremente el inmueble, ni hipotecarlo, sin antes cancelar la condición resolutoria o contar con el consentimiento del vendedor.

• El vendedor conserva un derecho de resolución que tiene eficacia real, es decir, es oponible a terceros.

Causas de cancelación

La cancelación de una condición resolutoria se produce cuando la obligación garantizada se ha cumplido o extinguido. Las principales causas son:

1. Pago total del precio aplazado: Es la más habitual: se acredita que el comprador pagó la totalidad del precio y ya no subsiste el riesgo de resolución.

2. Renuncia expresa del vendedor: El beneficiario (vendedor) puede renunciar al derecho de resolución.

3. Caducidad o prescripción de la acción resolutoria: Según el art. 1504 del Código Civil, la acción debe ejercitarse dentro del plazo legal (normalmente 4 o 15 años según el caso).

4. Resolución judicial: Cuando un juez declara extinguida o improcedente la condición resolutoria.

5. Consolidación de derechos (por ejemplo, si el vendedor adquiere de nuevo la finca).

Procedimiento de cancelación en el Registro de la Propiedad

Cancelación por escritura pública de carta de pago o de cancelación

La forma más común es mediante escritura pública de carta de pago y cancelación otorgada por el vendedor.

Pasos:

1. Otorgamiento ante notario:

   • El vendedor (acreedor) declara haber recibido el total del precio aplazado.

   • Manifiesta su consentimiento expreso para cancelar la condición resolutoria.

2. Presentación en el Registro de la Propiedad:

   • Se presenta la escritura con los justificantes del pago (si procede).

3. Inscripción:

   • El registrador cancela la condición resolutoria y anota que la finca queda libre de esa carga.

Documentos necesarios:

• Escritura pública de cancelación o carta de pago.

• DNI o CIF de las partes.

• Justificante de pago (si el notario lo exige).

• Título de propiedad del comprador (para presentación en Registro).

Cancelación por instancia privada del comprador con acreditación del pago

En algunos casos, especialmente si el vendedor ha fallecido o no comparece, puede solicitarse la cancelación por instancia privada, acompañando pruebas suficientes del pago y del transcurso del tiempo.

Requisitos:

• Que haya pasado el plazo legal de ejercicio de la acción resolutoria (por lo general, más de 4 años desde el último vencimiento).

• Que se acompañen documentos fehacientes del pago (recibos, justificantes bancarios, etc.).

• El registrador valorará si procede la cancelación o si requiere consentimiento o resolución judicial.

Cancelación por resolución judicial

Si no existe acuerdo entre las partes, o el vendedor no otorga la carta de pago, el comprador puede acudir al juzgado.

Mediante sentencia firme que declare pagado el precio o extinguida la condición, el juez ordena la cancelación.

Esa sentencia se presenta luego en el Registro para practicar el asiento de cancelación.

Cancelación por caducidad automática

El artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria permite la cancelación por caducidad, sin consentimiento del acreedor, cuando:

• Han transcurrido más de 20 años desde el vencimiento del último plazo de pago; y

• No consta en el Registro que se haya ejercitado la acción resolutoria.

En ese caso:

1. El propietario actual presenta una instancia privada solicitando la cancelación por caducidad.

2. El registrador comprueba los plazos.

3. Si todo está conforme, practica la cancelación de oficio.

Documentación según el tipo de cancelación

Costes aproximados

• Notaría: entre 60 y 150 €, según complejidad.

• Registro de la Propiedad: entre 30 y 80 €.

• Gestoría: 40–70 €.

Los costes pueden variar según la extensión del documento o el valor de la finca.

Efectos de la cancelación

Una vez cancelada la condición resolutoria:

• La finca queda libre de cargas derivadas de la compraventa.

• El comprador (ahora pleno propietario) puede vender, hipotecar o donar sin restricción alguna.

• En la nota simple o certificación registral desaparecerá toda referencia a la condición resolutoria.

• Se elimina el derecho real del vendedor sobre la finca.

Ejemplo práctico

En 2010, un comprador adquirió una vivienda pagando la mitad del precio y dejando el resto aplazado a 10 años, con condición resolutoria explícita a favor del vendedor.

En 2020 pagó todo el precio, pero la condición sigue inscrita.

Procedimiento:

1. Solicita al vendedor que firme una escritura de carta de pago y cancelación ante notario.

2. Presenta esa escritura en el Registro de la Propiedad.

3. El registrador cancela la condición resolutoria.

4. El comprador recibe una nota simple actualizada donde ya figura como propietario pleno y sin cargas.

Recomendaciones prácticas

• Guarda siempre los justificantes de pago, especialmente si los plazos son largos.

• Si el vendedor falleció, pide un certificado de defunción y localiza a los herederos para que otorguen la carta de pago.

• Si no logras su consentimiento, evalúa la vía judicial o la caducidad por el art. 82.5 LH.

• Antes de vender o hipotecar una finca, comprueba en la nota simple que la condición resolutoria esté efectivamente cancelada.

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